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23日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同发布的2023房地产开发企业综合实力测评成果显示，随着房地产市场环境的变化，行业规模缩量等现实将倒逼行业探索新的发展模式。

“2023房地产开发企业综合实力TOP500”测评榜单显示，中海、万科、保利位列三甲，华润、碧桂园、龙湖、招商蛇口、金地、绿城、新城分列第四至第十位。

《2023房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》(以下简称“测评研究报告”)显示，2022年房地产开发企业500强的总资产均值为860.74亿元，同比下降6.11%；净资产均值为189.22亿元，同比下降10.72%。该报告认为，2022年商品房销售持续下行，房企业绩大幅下滑，多数房企选择缩表维持稳健经营，拿地投资态度普遍谨慎，导致其存货总额下滑、净利润大幅下降，导致企业资产规模下行。

从本次测评结果来看，2022年前10强、前50强、前100强和前200强销售金额分别约占500强房企销售金额的37%、67%、80%和91%。相较于2021年的30%、65%、83%和92%，2023年前10强和前50强房企集中度有所上升。这说明，在市场变动之下，头部房企的抗压能力更强，中小房企面临的压力更大。

在融资端，虽然政策环境持续改善，但房企偿债压力仍在加大。测评研究报告认为，居民购房及贷款意愿疲弱，企业销售去化受阻，流动性承压，导致部分房企出现“爆雷”。

测评研究报告显示，2022年50强房企融资总额为7087亿元，较2021年下降32.76%。从500强房企“三道红线”达标率来看，2022年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率为69.17%，达标率较上年提升了6.67个百分点，是唯一达标率有所改善的指标；净负债率与现金短债比达标率则分别下降5.83和2.50个百分点，体现出当前房地产行业流动性不足。

在盈利方面，受供给端房企信用危机、交付危机与需求端购买力下降、预期转弱影响，2022年500强房企净利润大幅下滑，总资产规模也出现负增长，总资产收益率大幅下降：净利润均值3.31亿元，同比下降69.16%；总资产收益率均值为0.76%，较上年下降了0.02个百分点；净资产收益率均值为3.74%，较上年下降了0.15个百分点。

测评研究报告认为，2022年房地产市场整体延续2021年以来的下行压力，行业信心处在低位，市场需求和购买力不足，叠加疫情等因素影响，市场供求和成交没有明显转暖迹象，企业去化承压。同时，2022年也是房地产企业风险集中释放的一年，房企违约债券数量大幅增长，流动性资金告急，境外债券违约事件频发，境内债展期规模创历史新高。

2023年初以来，房地产利好政策不断释放，提振了市场信心。如何走出一条“新路”，成为本年度房企面临的新课题。测评研究报告指出，房地产行业高速发展的阶段已经过去，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在。面对融资困难、去化下行等挑战，许多房企通过收缩多元化业务回归主业、出售优质资产、调整组织架构降本增效来等方式，获得资金回笼提高现金流。随着融资环境持续放宽、房企资金链情况的逐步改善，并购机会也在增加，这些均有助于促进房企存量资源整合，加快行业风险出清。

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